Prêt professionnel
Prêt immobilier professionnel : financer vos locaux ou vos murs
Un local, un atelier, un cabinet, les murs de votre commerce. Un prêt immobilier professionnel ne se monte pas comme celui d’une maison : le banquier regarde votre exploitation autant que le bien. Achat en nom propre, par la société ou par une société civile, crédit classique ou crédit-bail immobilier : l’arbitrage se fait avant la demande, pas après.
Honoraires de courtage au succès : dus seulement si les fonds sont débloqués.
98 %
de dossiers acceptés
+100
dossiers financés
5 étoiles
sur 51 avis Google
En bref
Comment financer l’achat de locaux professionnels ?
Les locaux se financent par un prêt immobilier professionnel ou par un crédit-bail immobilier. L’achat se fait par l’entreprise elle-même, ou par une société civile immobilière qui loue ensuite les murs à l’entreprise. Le banquier regarde d’abord la capacité de l’activité à payer les échéances ou le loyer.
Local professionnel, local commercial, murs : ce que le banquier regarde
Pour un bien immobilier professionnel, le banquier raisonne en deux temps.
D’abord
La valeur et l’emplacement du bien, parce qu’il constitue sa garantie.
Ensuite, et surtout
La capacité de votre activité à payer le loyer que vous vous versez à vous-même.
C’est cette somme qui rembourse l’emprunt.
Un local commercial en pied d’immeuble ne s’analyse pas comme un bâtiment industriel ou un cabinet médical. L’emplacement, la facilité de relouer le bien en cas de départ et les travaux à prévoir pèsent différemment. Un dossier qui explique ces points avant qu’on ne les demande gagne plusieurs semaines.
Le compromis ou la promesse de vente, et le bail s’il y en a un.
Vos trois derniers bilans et la situation comptable en cours.
Les devis de travaux, arrêtés et datés.
Le tableau de vos encours bancaires et des garanties déjà données.
Les statuts de la société qui porte l’achat, ou le projet de statuts.
Acheter seul, par la société ou par une société civile
Beaucoup de dirigeants achètent leurs murs par une société civile immobilière qui loue ensuite le bien à leur société d’exploitation. Ce montage sépare le patrimoine de l’activité et prépare la transmission. Il a aussi ses contraintes, et il ne convient pas à tous les projets.
Ce choix relève de votre expert-comptable et de votre notaire. Mon rôle est de présenter le montage retenu pour que le banquier le comprenne à la première lecture. Les flux entre les deux sociétés y sont clairement posés.
Elle exerce l’activité
Votre société d’exploitation
Le bien, en location
Le loyer
Elle détient les murs
La société civile immobilière
Les échéances du prêt
Il finance l’achat
Le banquier
Le coût complet d’un achat de locaux
Un poste oublié devient un besoin de trésorerie juste après l’achat.
Prix d’achat
Le prix du bien, tel qu’il figure au compromis.
Chiffré par le vendeur, après votre négociation.
+
Frais d’agence
La commission de l’agent immobilier, quand elle est à la charge de l’acquéreur.
Chiffré par l’agence, dans son mandat.
+
Frais d’acquisition
Les droits de mutation et la rémunération du notaire. Leur montant dépend du bien et de son régime fiscal.
Chiffré par le notaire.
+
Frais de garantie
L’inscription de l’hypothèque, ou la caution d’un organisme, selon la garantie retenue.
Chiffré par le notaire ou la banque.
+
Travaux et mise aux normes
Aménagement, sécurité, accessibilité si le local reçoit du public.
Chiffré par les entreprises, sur devis.
+
Frais bancaires et assurance
Frais de dossier et assurance emprunteur.
Chiffré par la banque, dans son offre.
=
Le plan de financement couvre tous ces postes, pas seulement le prix.
Acheter ses locaux ou rester locataire
Le bon choix dépend de votre activité, du temps que vous comptez rester dans ces locaux et de votre fiscalité.
Acheter
Trésorerie de départ
L’apport et les frais d’acquisition mobilisent de la trésorerie.
Charge mensuelle
L’échéance du prêt, jusqu’à son remboursement complet.
Patrimoine
Le bien vous appartient, directement ou par une société civile immobilière.
Souplesse
Déménager suppose de vendre ou de relouer le bien.
Travaux
Vous décidez des travaux, et vous les financez.
Rester locataire
Trésorerie de départ
Un dépôt de garantie prévu au bail.
Charge mensuelle
Le loyer, révisé selon le bail, pendant toute l’occupation.
Patrimoine
Aucun patrimoine constitué.
Souplesse
Vous pouvez partir aux échéances prévues par le bail.
Travaux
Les travaux se négocient avec le propriétaire, selon le bail.
Votre expert-comptable chiffre les deux options avec vous.
Partez avec un avantage dans votre projet
Pourquoi solliciter un courtier pour le financement d’un local professionnel ?
01
Le bon porteur de l’achat
Vous, votre société ou une société civile : le choix change la fiscalité, la garantie demandée et la capacité d’emprunt. Il se décide avec vos conseils, et se présente d’une seule voix au banquier.
02
Une durée qui laisse respirer l’exploitation
Une durée trop courte étrangle la trésorerie. Une durée trop longue coûte cher. Je cale l’échéance sur ce que l’activité peut porter.
03
Un compromis a des dates
La condition suspensive de prêt a une échéance. Consulter plusieurs banques en parallèle évite de la laisser filer.
04
Des garanties préparées
Hypothèque, privilège, caution personnelle : le dossier propose une garantie adaptée au projet, et que le banquier peut accepter.
J’ai passé 30 ans en banque, de 1987 à 2018.
Je sais comment un dossier est lu, noté et défendu en comité.
Les solutions de financement pour un local professionnel
01
Prêt immobilier professionnel
Quand elle convient
L’achat de locaux ou de murs que vous comptez garder longtemps.
Point de vigilance
L’apport demandé est presque toujours plus élevé que pour du matériel.
02
Crédit-bail immobilier
Quand elle convient
Quand vous voulez limiter l’apport et garder de la capacité d’emprunt pour l’exploitation.
Point de vigilance
Vous n’êtes propriétaire qu’à la levée de l’option, en fin de contrat.
03
Prêt travaux
Quand elle convient
Aménagement, mise aux normes, agrandissement d’un local existant.
Point de vigilance
Les devis doivent être arrêtés avant la demande.
04
Prêt relais ou différé
Quand elle convient
Quand les loyers ou l’activité ne démarrent qu’après des travaux.
Point de vigilance
Le différé a un coût, il se dimensionne au plus juste.
Le calendrier d’un achat de locaux, côté financement
01
L’offre et le compromis
Le compromis fixe le prix et les conditions suspensives, dont l’obtention du prêt, avec une date limite.
02
La demande de prêt
Le dossier part complet dès la signature du compromis, pour laisser au banquier le temps d’étudier la demande avant la date limite.
03
L’accord et l’offre de prêt
La banque confirme par écrit le montant, la durée, le taux et les garanties.
04
La levée des conditions
Le prêt obtenu, la condition suspensive est levée. Les autres conditions du compromis doivent l’être aussi.
05
L’acte et le déblocage
Les fonds sont versés au notaire avant la signature de l’acte. C’est lui qui règle le vendeur.
Votre projet selon votre activité
Les banquiers n’étudient pas de la même façon le dossier d’un artisan, d’un médecin ou d’un franchisé. Le montage s’adapte à votre métier.
Votre achat de locaux est-il finançable ?
Une première estimation en quatre questions, ou un échange direct avec Pierre-Yves.
Honoraires de courtage au succès : dus seulement si les fonds sont débloqués.
Ce qui se passe ensuite
- 01Vous décrivez votre projet
En quatre questions en ligne, ou par téléphone. - 02Pierre-Yves vous rappelle
Il vous dit si le projet est finançable, et à quelles conditions. - 03Vous décidez
Si le projet est défendable, vous décidez avec lui d’aller plus loin. Le montant des honoraires vous est annoncé par écrit avant tout engagement.
FAQ
Questions fréquentes
Comment obtenir un prêt immobilier professionnel ?
En montrant au banquier deux choses : que le bien vaut son prix, et que votre activité peut payer l’échéance avec une marge. Le dossier doit relier les deux.
Quelle durée pour un prêt immobilier professionnel ?
Le plus souvent de 15 à 20 ans pour des murs. La durée pèse lourd sur votre trésorerie : elle se choisit avec le plan de financement.
Faut-il un apport pour acheter ses murs ?
Presque toujours. Son niveau dépend du bien, de l’emplacement et de la solidité de l’exploitation.
Crédit classique ou crédit-bail immobilier ?
Cela dépend de votre résultat, de votre trésorerie et de ce que vous voulez faire du bien dans quinze ans. C’est le genre d’arbitrage que le diagnostic tranche.
Puis-je financer le local et les travaux dans le même prêt ?
Souvent oui, à condition que les devis soient arrêtés. Un différé peut couvrir la période de travaux.
Vous occupez-vous des professions libérales ?
Oui, c’est un profil que j’accompagne de près, jusqu’aux échanges avec l’architecte. Voir la page dédiée.
Qui paie les frais de notaire lors d’un achat de locaux ?
L’acheteur. Ils s’ajoutent au prix et doivent figurer dans le plan de financement. Le banquier peut demander que votre apport les couvre.
Quelle garantie pour un prêt immobilier professionnel ?
Le plus souvent une hypothèque sur le bien, parfois complétée par une caution personnelle. Le coût de la garantie entre dans le plan de financement.
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